Ángel A. Serrano Cecilia LAS CUATRO CLAVES QUE DEBES SABER DE UNA HIPOTECA
Tanto si vas a solicitar una hipoteca al banco como si ya tienes una, existen cuestiones claves que son necesarias conocer para negociar por el cliente, a su favor, las condiciones de una hipoteca o reclamar indemnización al Banco o entidad financiera por abusivas o nulas.
D. Ángel Serrano Cecilia, abogado especialista en Derecho Bancario, contesta de forma sencilla en este vídeo a estas cuestiones de interés general.
1.- ¿CUÁLES SON LAS CLÁUSULAS HIPOTECARIAS MÁS IMPORTANTES?
Podríamos distinguir, por orden de importancia:
1- Las que establecen el índice de referencia sobre el que se va a calcular el importe económico que hay que devolver al banco (por ejemplo, Euribor, IRPH, multidivisa, etc…)
2- Las que establecen quién se ha de hacer cargo de los gastos que genera la constitución de una hipoteca.
3- Las que regulan cuestiones secundarias pero no menos importantes tales como el interés de demora, comisiones por posición deudora, etc.
2.- ¿CUÁLES SON LAS CLÁUSULAS HIPOTECARIAS ABUSIVAS O NULAS?
Existen 2 grupos de cláusulas hipotecarias abusivas o nulas.
El primero grupo y más importante, corresponde a aquellas cláusulas que no superan un doble control exigido por los Juzgados, a saber: - en primer lugar el de incorporación, esto es, hay que comprobar que la inclusión de esa cláusula se ha realizado con unas mínimas garantías de conocimiento y compresión por el cliente (o sea, ha entendido lo que firma) - y en segundo lugar el control de transparencia, que implica que el cliente conocía las consecuencias económicas de esa cláusula y que podía elegir entre distintas opciones alternativas a la misma (por ejemplo el índice de referencia).
El segundo grupo de cláusulas nulas es cuando esa cláusula va en contra de alguna norma o corriente jurisprudencial que la hacen ser nula, por ejemplo, el interés de demora, que la jurisprudencia establece en 3 veces el interés ordinario o vencimiento anticipado, por ir en contra de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
3.- ¿CUÁLES CLÁUSULAS HIPOTECARIAS SE PUEDEN RECLAMAR?
Básicamente se pueden reclamar todas las cláusulas que no cumplan lo que se ha dicho antes. Por ejemplo:
Las Cláusulas Suelo y Multidivisa se pueden reclamar siempre y cuando el cliente no tuvo conocimiento de lo que firmaba o no pudo negociar con el banco antes de firmar.
Los Gastos Hipotecarios también con la limitación que el Tribunal Supremo ha establecido.
El Interés de Demora, el Vencimiento Anticipado, la Comisión por Posición Deudora …
En cuanto al Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios o IRPH se está pendiente de su nulidad en Tribunal de Justicia de la Unión Europea que se prevé habrá sentencia para septiembre-octubre 2019.
4.- ¿CÓMO NEGOCIAR CLÁUSULAS HIPOTECARIAS CON EL BANCO?
Básicamente habría que aplicar lo de “busque, compare y si encuentra algo mejor, cómprelo”, ya que si se tienen varias ofertas o cálculos cabría la posibilidad de poder hablar con las diferentes entidades para poder negociar por el cliente, a su favor, las condiciones de una hipoteca.
