LA COMPRAVENTA DE VIVIENDA ENTRE PARTICULARES

La compra de una vivienda representa una decisión trascendental en la vida de todas las personas, es incluso la inversión más importante que hace la mayoría de nosotros en toda nuestra vida. Una persona destina un porcentaje de su sueldo considerable, digamos un 30%, durante x años, fácil más de 20, para pagar dicha adquisición. Ello merece un análisis pausado en todos los aspectos y, por supuesto, desde el punto de vista jurídico y económico.

No entro, ni puedo aconsejar, sobre la mejor vivienda a comprar, yo también tengo mis dudas, pero doy por sentado que el ciudadano que se decida habrá tenido en cuenta muchas variables, y no sólo la estética y tamaño, sino funcionalidad, calidad tanto de elementos estructurales como de acabados, antigüedad, posibles seguros, costes periódicos de la misma, derramas próximas, eficiencia energética, ubicación, conexiones, circunstancias personales, familiares, servicios presentes o futuros, perspectivas de desarrollo de la zona, seguridad, vecindario… Llegado a este punto, comprador y vendedor tienen un acuerdo sobre la cosa a entregar y el precio, debe formalizarse la venta y ahí sí puedo aconsejarles o, al menos, informarles.

La compra de una vivienda puede realizarse en documento privado, pero ello no dotará de una seguridad jurídica aceptable dicha adquisición porque entre otras muchas cosas: 1) dicho documento puede tener defectos de fondo y forma importantes, 2) dicho documento por sí solo no probará la adquisición y 3) no habrá publicidad alguna de quién es el propietario de la vivienda. Cuántas veces viene al despacho el comprador a elevar a público ese documento privado y se encuentra con que no puede hacerlo porque no sabe ni dónde está el vendedor, o éste ya ha fallecido o ha “desaparecido” la sociedad que le vendió. Al comprador sólo le quedará entonces la vía judicial.

Si comprador y vendedor tienen decidida ya la cosa y el precio, lo que sí es habitual es firmar un contrato de arras. Dicho contrato privado puede hacerse sin tener en cuenta aspectos que pueden considerarse menores, pero que también son importantes, como quién va a pagar los gastos de la escritura, los del recibo de contribución del presente año o la fecha en la que se comprometen a formalizar la escritura de compraventa, entre otros. No cuesta nada, antes de “lanzarnos” a firmar un contrato de arras, hacer la consulta en la notaría que posteriormente hará la escritura de venta. Dicho asesoramiento será rápido, ahorrará algún dolor de cabeza, dará una visión real de los gastos del negocio jurídico y además será totalmente gratuito.

Firmar dicho contrato de arras dará la tranquilidad a las partes en cuanto a que hay un compromiso de comprar y vender, y por lo tanto el vendedor no ofertará la casa a nadie más, y que el precio no va a variar. Llegado el día del otorgamiento de la escritura de compraventa, ésta respetará lo pactado en dicho contrato de arras ajustándolo a la legalidad y reproducirá el reparto de gastos previamente pactado entre comprador y vendedor.

ESCRITURA DE COMPRAVENTA

El día de la firma el notario comprobará que el vendedor y comprador tienen la capacidad natural para vender y comprar, es decir tienen  capacidad cognoscitiva y volitiva y si tienen la legitimación para hacerlo, es decir que son los propietarios de lo que venden o que tienen la válida representación para ello.

En resumidas cuentas, el notario controlará que la venta se ajusta a la legalidad y dotará al negocio de seguridad jurídica. Así por ejemplo  el notario verifica si puede vender uno solo, o los dos de una sociedad de gananciales o todos los copropietarios, o un apoderado, o un administrador o un representante legal, con o sin autorización judicial, si es necesario contar con el consentimiento de alguien más, como un arrendatario renunciando a un posible derecho de tanteo y retracto, o con alguna previa autorización administrativa, por ejemplo, para renunciar a un posible derecho de adquisición preferente por tratarse de una V.P.O o una vivienda cuya propiedad fue cedida en pago de una deuda…

El notario igualmente comprobará que la finca se venda libre de toda carga puesto que así debe adquirirla el comprador, sin hipotecas, sin embargos y si hay limitaciones o cualquier circunstancia que deba saber el comprador se le informará cumplidamente de ello, como por ejemplo si la casa está fuera de ordenación o si la finca está afectada por un plan de reparcelación.

El notario comprobará si hay alguna discordancia con el catastro en cuanto a su titular o circunstancias de la finca objeto de venta.

El notario comprobará si se está al corriente del recibo de contribución y de los gastos de comunidad.

El notario comprobará también que se ha pagado el precio acordado bien en efectivo, transferencia bancaria, cheque bancario u otros. Si el comprador ha necesitado financiación y ha solicitado un préstamo hipotecario éste será un negocio jurídico aparte que excede del análisis en este artículo.

Efectuada la venta no hace falta sufrir el “laberinto burocrático” posterior (Hacienda, Catastro, Ayuntamiento…) para notificar la misma, puesto que dichas notificaciones las efectuará el notario. En concreto:

1.- el notario notificará la transmisión a la Consejería de Hacienda de la Comunidad Autónoma en cuestión, para que ésta pueda ejercitar las acciones oportunas.  El comprador por su parte debe autoliquidar el impuesto correspondiente a la transmisión en tiempo (un mes) y forma  (dicha gestión puede ofrecerla la notaría o si prefiere el cliente puede delegarlo en otro profesional o gestoría);

2.- el notario iniciará el trámite de cambio de titularidad catastral, así el año siguiente el recibo de contribución irá dirigido directamente al comprador; 

3.- el notario comunicará al Ayuntamiento correspondiente la transmisión para que el comprador pueda inscribir su venta en el Registro de la Propiedad y dicho Ayuntamiento solicite la plusvalía municipal correspondiente al vendedor.

4.- el notario mandará una copia electrónica de la venta al Registro de la Propiedad para que ésta pueda practicar el asiento de presentación correspondiente. El Registro inscribirá una vez se haya acreditado el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

5.- el notario entregará, incluso el mismo día de la firma, una copia simple al comprador para que éste pueda a la mayor brevedad formalizar los cambios en los contratos de suministro de agua y luz.

6.- el notario entregará una copia simple al vendedor para que éste pueda efectuar su declaración de la renta el año siguiente.

7.- el notario entregará los próximos días una copia autorizada al comprador para que éste pueda tramitar el pago de impuestos y su inscripción en el Registro de la Propiedad (si estas gestiones no se han delegado en la notaría). Incluso estas copias pueden obtenerse a través de la reciente aplicación creada este mismo año del “Portal Notarial del Ciudadano”.

El notario ya no es un tipo gris detrás de un montón de papeles, el notario facilita una gestión integral del documento en el que interviene y le dota de la mayor seguridad jurídica posible.

LOS GASTOS A TENER EN CUENTA

- El vendedor debe entregar al comprador y por lo tanto debe costear el certificado de eficiencia energética.

- Gastos de la escritura. Pueden pactarse que paga todo el comprador o todo el vendedor o por mitad o “gastos según Ley” (sistema en el que pagan las dos partes pero algo más el vendedor).

- El vendedor debe pagar la plusvalía municipal (IIVTNU) , salvo acuerdo en contrario, que no es frecuente, y el incremento patrimonial en el IRPF. Este último impuesto merece ser estudiado en el caso concreto para evitar sorpresas desagradables.

- El comprador debe pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITPAJD). Dicho impuesto puede tener tipos reducidos por ejemplo en el caso de familia numerosa, incapaces o menores de 35 años con unos límites de renta.

- El recibo de contribución del año en curso se girará al vendedor, pero puede pactarse con el comprador un reparto proporcional (sobre todo si se vende los primeros meses del año).

- Los gastos de la inscripción registral los pagará el comprador, así como los de la gestión correspondiente.

- Puede haber otros gastos que no se hayan previsto como cancelaciones de hipotecas o condiciones resolutorias previas, o cancelaciones de usufructos de personas ya fallecidas, o gastos de una herencia previa a la venta… Todos estos gastos anteriores a la venta son gastos del vendedor, en principio.

- Además para que el comprador pueda contratar el agua la compañía va a solicitar la licencia de segunda ocupación, lo que conlleva un coste y el pago de una tasa al Ayuntamiento correspondiente.

Espero que este artículo pueda servir al ciudadano que se decide a comprar una vivienda. Y al final la conclusión es muy sencilla, pregunta y asesórate. En cualquier notaría te pueden ayudar puesto que ese es nuestro trabajo.

ARTÍCULO ESCRITO POR MARÍA DOLORES SIGNES VERDERA, NOTARIA DE IBI (ALICANTE)

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