UNAES La cesión de viviendas sin contrato ni pago de rentas.
Cuando los propietarios de una vivienda deciden cederla a un hijo, familiar, amigo o conocido, para que la ocupe y use sin más, sin formalizar ningún contrato, sin establecer una duración determinada ni especificar un uso concreto, y sin que el beneficiario pague renta ni alquiler por ello, estamos ante lo que se conoce como precario. Asimismo, habrá precario cuando quien ocupa la vivienda es un extraño al dueño que, por la circunstancia que sea, lo hace de manera gratuita, sin pagar renta y sin contrato, o una persona vinculada al propietario cuyo contrato o título se ha extinguido o ha perdido su eficacia pero que continúa residiendo en la vivienda.
Por tanto, para que podamos hablar de una vivienda cedida en precario, ésta no ha de haberse entregado para un uso concreto ni por un tiempo determinado, pues es un acto de tolerancia del dueño: el usuario de la vivienda (llamado precarista) podrá disfrutar de la misma hasta que el propietario del inmueble lo consienta y le reclame su restitución, pudiéndolo hacer éste en cualquier momento.
Ejemplos de precario son la cesión del uso de una vivienda, sin pagar renta y sin contrato, a un hermano para que viva en ella o a un hijo recién casado para que el matrimonio establezca en ella su domicilio, así como la adjudicación por un heredero de una vivienda en la que viene residiendo una persona que tenía un contrato de alquiler extinguido y que sigue ocupándola sin pagar renta alguna.
Sin embargo, el precario se ha de diferenciar de otra institución análoga conocida como comodato, donde se cede la vivienda para un uso concreto o un tiempo determinado, y en la que, una vez agotado el uso o finalizado el plazo concedidos, el beneficiario (llamado comodatario) tiene la obligación de devolver el inmueble a su legítima propiedad, quien consecuentemente no puede recuperar su vivienda hasta que no haya transcurrido el plazo fijado, o haya concluido el uso para la que se prestó. Ejemplos de ello pueden ser la cesión de un piso para unas vacaciones o la celebración de un evento concreto, o la entrega de una vivienda a un hijo o sobrino mientras termina sus estudios universitarios.
La importancia de determinar si en un caso concreto nos encontramos ante un precario o un comodato radica en el distinto procedimiento judicial a seguir para poder recuperar la posesión del inmueble. Así, para poder recuperar una vivienda cedida en precario el cauce procesal que hay que seguir es el juicio verbal de desahucio dispuesto en el artículo 250.1.2° de la Ley de Enjuiciamiento Civil, mucho más ágil y práctico que el juicio ordinario que habría que instar, en principio, para el caso de que la vivienda hubiera sido cedida en comodato, si bien existen bastantes sentencias que consideran que si no se trata de una cuestión compleja puede ventilarse la situación de comodato también por el juicio verbal.
Iniciar un procedimiento inadecuado por un análisis erróneo del caso, confundiendo precario con comodato o a la inversa, puede acarrear unas consecuencias muy gravosas y perjudiciales para el interesado en recuperar su vivienda, quien además de ver frustradas sus expectativas con una desestimación de su demanda podría verse obligado a pagar los gastos de abogado y procurador de la parte contraria (condena en costas), además de los propios honorarios de su procurador y letrado.
De ahí la enorme importancia de acudir a un abogado especialista en y depositar en sus manos la defensa de casos como los enunciados en líneas precedentes.
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