OBRAS DE CONSERVACIÓN VERSUS OBRAS DE MEJORA DE LA FACHADA DE UN EDIFICIO

No es lo mismo una obra de conservación que una obra de mejora de la fachada de un edificio y su distinción pues de ello va a depender la mayoría necesaria por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) para su aprobación por parte de la Junta General de la Comunidad de Propietarios y también la obligación o no del pago de las correspondientes derramas por los vecinos.

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en su artículo 10.1 dispone que la Comunidad de Propietarios está obligada a realizar “los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación”./p>

Cualquier propietario puede pedir a la Comunidad que lleve a cabo aquellas obras de conservación que resulten necesarias, dado su carácter obligatorio, si bien habitualmente dichas obras son aprobadas por la Junta General, en cuyo caso, el acuerdo precisa para su aprobación contar con la mayoría de los asistentes en segunda convocatoria, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes. Todos los comuneros están obligados a sufragarlas.

En cuanto a las obras suntuarias o de mejora, el artículo 17.4 de la LPH dispone que ”ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características”. Añadiendo seguidamente que “no obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.”

A diferencia de las obras de conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad, dado su carácter no obligatorio, deben ser aprobadas con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, y si la derrama supera el importe de tres mensualidades de gastos comunes, el propietario que haya votado en contra no vendrá obligado y podrá exonerarse de su pago.

Francisco Villar Gallardo

Socio-Fundador MASSA | VILLAR Abogados