Agentes de la Edificación: responsabilidades diferenciadas

Resulta a veces un poco confuso el hecho de hablar de los distintos agentes de la construcción, entendiendo por dichos agentes a Arquitectos Superiores, Arquitectos Técnicos y Constructores. Diferenciar o encuadrar las responsabilidades en las que pueden incurrir cada uno de ellos cuando todos intervienen de forma conjunta en la creación y ejecución de una obra. 

Es bastante común el supuesto de que, una vez finalizada la construcción de un inmueble o vivienda, aparezcan o se exteriorizan ciertos desperfectos que hayan podido generarse a raíz de un error de proyecto, mala ejecución, o incluso un simple error material de dichos agentes.

Pongámonos en el caso de que hemos contratado la construcción de nuestra casa, y que, tras la firma de la licencia final de obra, y su correspondiente licencia de ocupación o de primera utilidad, entramos a habitarla, y que, tras varios meses en la citada casa, aparecen unas grietas en uno de los tabiques que se habían levantado. 

Antes de entrar a valorar los requisitos legales y procedimentales que nos van a permitir reclamar dichos daños. Lo primero que debemos conocer es que existe una ley que trata sobre las distintas responsabilidades de estos agentes y marcan unas pautas generales dentro de lo que a la reclamación por vicios y defectos constructivos se refiere. Esa es la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación. 

Llegados a este punto, lo primero que debemos preguntarnos es, que tipo de defecto es el que vamos a proceder a reclamar. Ya que no es lo mismo reclamar un defecto que trae su causa por un error de cimentación, que un error de simple acabado como por ejemplo, un defecto en las juntas de la solería de una de las dependencias de la vivienda. Y os preguntareis ¿Por qué es necesario determinar dicho defecto como paso primordial y prioritario? Pues muy sencillo, dicho paso trae su causa a que la ley previamente mencionada, nos va a marcar una serie de plazos de garantía para poder reclamar dicho defecto, concretamente dice el art 18: 

“en perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas:

a) Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

b) Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3.

El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año”.

Es decir, debemos de reclamar el defecto, en virtud de que tipo de defecto sea, dentro de un plazo distinto, entendiendo dicho plazo, tal y como nos indica nuestro Tribunal Supremo, como un plazo de garantía dentro del cual los defectos deberán exteriorizarse para poder ser reclamados, a contar desde la recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de esta.

Conocido dicho plazo y entendiendo que estamos dentro del plazo de garantía, podemos reclamar, si bien dicha ley nos marca un nuevo plazo, esta vez de prescripción, concretamente en el artículo 18, fijándolo en 2 años desde el momento en que se produzca el defecto. Es decir, la ley de ordenación de la edificación eleva a dos años el plazo de prescripción por daños que el Código Civil marca en su artículo 1968 que lo fija en uno. 

Una vez superados dichos escollos, la pregunta que se nos vendría a la cabeza es la de ¿a quién reclamo? Pues bien, la respuesta a dicha pregunta nos la dan ciertas sentencias del Tribunal Supremo, quien ha ido marcando progresivamente las responsabilidades de uno y de otros. Así pues, en una sentencia de 26 de diciembre de 1995, al Alto Tribunal, expuso que el constructor como profesional que es, debe indicar las consecuencias perjudiciales que se pueden seguir de determinadas órdenes y direcciones en la ejecución de la obra. Siempre que por su profesión pueda conocerla, es decir lo que intenta decir nuestro Tribunal Supremo, no es más que la responsabilidad en la que incurre el constructor no puede justificarse, por llamarlo de alguna manera, en el cumplimiento estricto de las directrices de quien se encarga de la ejecución de la obra. En este caso el Aparejador, pues el constructor también tiene capacidad y entidad como para apercibir las decisiones que crea convenientes por su conocimiento en la materia.

Por la parte que corresponde al aparejador, viene a decir en una sentencia de 11 de diciembre de 2002, que éste no es un autómata de la construcción de una obra. Puede y debe dar cuenta de los defectos que aprecie de la realización y práctica del proyecto realizado por el arquitecto superior, es decir, se pronuncia en la misma línea que lo hacía con el constructor, no pudiendo contemplarse la falta de responsabilidad por el simple hecho de tener marcado unos pasos o directrices superiores. Pues este tiene el deber de inspeccionar y constatar la adecuación del trabajo que previamente ha realizado el arquitecto superior.

Finalmente, y para el caso del arquitecto superior, la Ley dice que son los directores de obra y quienes dirigen el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de conformidad con el proyecto, licencias y demás cláusulas habidas en el contrato. El TS recoge que tiene la obligación de la suprema dirección e inspección de las obras, solo genérica en cuanto a aquellas partes de la obra que no precisan de una vigilancia superior.

Dicho esto, ya tenemos todos los elementos previos para determinar contra quien vamos a pedir responsabilidades de los defectos exteriorizados en nuestra vivienda y los requisitos que debemos observar antes de proceder a formular dicha reclamación. 

Artículo escrito por Jaime Zaldúa Oya.

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